I 2006 solgte Forsvarsbygg 60 boliger til Ullensaker kommune for 14 millioner kroner. Boligene endte på hendene til investorer som hentet ut store gevinster på videresalg.
I en artikkelserie setter Aftenposten søkelyset på det største salget av statlig eiendom i norsk historie. Her kan du lese alle sakene og se nærmere på over 2200 enkeltsalg.
- Det ser jo ut som en legoby, sier Trine Hansen Severinsen, mens hun peker utover de gule, røde, blå og grønne trebygningene i Skogsletta borettslag, som ligger rolig til nord for Gardermoen, rundt 40 minutters kjøring fra Oslo. Her ligger leiligheter og firemannsboliger som varierer i størrelse fra 80 til 120 kvadratmeter.
Severinsen og mannen kjøpte én av de 60 boligene for to år siden. Prisen for den toetasjes, vertikaldelte boligen var 1 million kroner – pluss 200.000 i fellesgjeld.
- Med så lave priser forstår man jo at det er nødvendig å renovere. Boligen var i dårlig stand, og vi har byttet ut alt innvendig, inkludert elektrisk anlegg og rørsystem, sier hun.
Mange i området mener de har gjort gode kjøp. Men det er ikke boligeierne som sitter igjen med den virkelig store gevinsten.
Forsvarssalget
Historien starter i 2006. Forsvaret har besluttet å kvitte seg med de 60 gamle forsvarsboligene på Østli. Dette er et ledd i det enorme nedsalget av statlige eiendommer som har pågått kontinuerlig siden 2001.
Salgstaksten for hele området, med totalt 7648 kvadratmeter boliger, er 14 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 1830 kroner. På samme tidspunkt er gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området 15.500 kroner, viser Eiendomsmeglerforbundets prisstatistikk.
I tråd med reglene for salg av forsvarseiendom, får Ullensaker kommune tilbud om å kjøpe området for takst. Kommunen sier ja, men videreselger direkte til det lokale boligbyggelaget UBBL for samme pris.
- Vi gjorde dette for at UBBL skulle få et prosjekt de kunne jobbe med. De hadde vært på kommunen flere ganger for å få tomter eller boligprosjekter, og dette var midt i blinken for dem, sier Ullensaker-ordfører Harald Espelund (FrP) til Aftenposten.
UBBL ønsket å ta opp lån å renovere boligene da de overtok boligområdet i 2007. Arbeidet ble først utsatt på grunn av for høye priser i byggebransjen i 2008, men i begynnelse av 2009 var ambisjonene fortsatt store.
«Dette blir en perle»
- Dette blir en perle, sa styreleder Thor Egil Kristiansen til lokalavisen Eidsvoll og Ullensaker Blad den gang.
Det var bare ett problem: UBBL manglet penger, og banken var skeptisk til å utsette innfrielse av kjøps- og byggelån for at boligbyggelaget skulle få realisert prosjektet I september 2009 strandet derfor UBBLs boligdrøm. I årsregnskapet til UBBL heter det at de «var tvunget til å selge for å innfri sine forpliktelser overfor banken».
Les også
Men boligbyggelaget gikk ikke tomhendt fra transaksjonen. Det fikk 25 millioner da det videresolgte til eiendomsgiganten Ragde Eiendom AS. Det er en verdistigning på nærmere 80 prosent på tre år, mens boligmarkedet i samme periode "bare" økte med 30 prosent.
Det store kuppet
Likevel var det eiendomskonge Edgar Haugen og hans Ragde Eiendom som virkelig gjorde forsvarskuppet denne gangen. Etter at han hadde overtatt eiendommen fra UBBL høsten 2009, brukte Ragde rundt fem millioner kroner på enkle oppgraderinger av området.
Så videresolgte Haugen for 52 millioner kroner etter bare to måneder. Verdien hadde økt med 27 millioner på åtte uker.
- I eiendom dreier seg mye om å se mulighetene. Forsvaret gjorde vel ikke det, sier Haugen, som ifølge nettstedet Estate nyheter sitter på eiendomsverdier på 6,4 milliarder kroner i sitt eneeide imperium.
- Dette er 30–40 minutter fra Oslo, kort å kjøre for barnefamilier som får lite for pengene i Oslo. Og det er ikke langt fra Gardermoen, oppsummerer investor Edgar Haugen.
- Dette var lønnsomt for deg?
- Vi skal jo også leve, kvitterer Haugen.
- Ja, det var veldig god forretning, sier han.
- Hva syns du om en takst på 14 millioner i 2006?
- Det er jo helt vilt.
Fortsatt oppussingsobjekter
Den neste eieren av militærboligene, den Oslo-baserte eiendomsinvestoren Fredrik Leonthin, mente det var enda mer å hente. Skogsletta borettslag ble etablert, og i 2010 ble 48 boliger lagt ut for salg på det åpne markedet som oppussingsobjekter. De fleste boligene ble solgt for rundt én million kroner – pluss 200.0000 i fellesgjeld.
De resterende 12 blir leid ut til Forsvaret.
- Har dette vært en god investering?
- Det har ikke blitt helt slik vi hadde sett for oss. Vi har blitt en mer langsiktig eier enn det vi ønsket, sier Leonthin, som anslår at de har brukt rundt 3,3 millioner på å oppgradere boligområdet.
Investeringsselskapet har også skilt ut to områder av eiendommen, utenfor borettslaget. Leonthin sier at de på sikt ser for seg at disse blir regulert til boligformål. Han legger ikke skjul på at boligfeltet har blitt lønnsomt for de mange involverte.
- Det er klart, i prosessen fra dette området ble solgt fra Forsvaret til det ble solgt enkeltleiligheter, så har det vært aktører som har tjent penger, sier Leonthin.
I april 2013 ble tatt pant i boligene i forbindelse med Skogslettas inntreden i OBOS. Nå er området verdisatt til 61,9 millioner kroner.
«Forsvaret har tapt»
Ullensaker-ordfører Harald Espelund erkjenner at ting ikke har gått som planlagt. Men han gleder seg likevel over at boligene i dag er bebodd.
- Det som er positivt i dag er at det i alle fall er folk i disse boligene, selv om noen har tjent på det. Og boligene er uansett de billigste vi har i Ullensaker, sier han.
Boligene ble tatt i bruk av Forsvarets ansatte på militærleiren Sessvollmoen allerede i 1954.
FOTO: Dan Petter Neegaard
Han er likevel overrasket over den formidable verdistigningen.
- De som har tapt på dette, er Forsvaret. Det kan se ut som om de har solgt disse 60 boligene alt for rimelig, sier han.
UBBLs styreleder ønsker Thor Egil Kristiansen ønsker ikke å kommentere salgsprosessen overfor Aftenposten.
- Vi er ikke en eiendomsutvikler
Direktør Marit Jakobsen Leganger i Forsvarsbygg Skifte Eiendom sier at det ble hentet inn en markedstakst på vanlig måte, og at de la denne til grunn da eiendommen ble solgt.
- De som har kjøpt antar jeg har en langsiktig plan. Vi har bare hatt kontroll på prosessen frem til kommunen har kjøpt, og den har vært helt i tråd med instruksen vi har. Vi har ingen grunn til å tvile på denne taksten, og vi var kjent med svakhetene på eiendommen, både på bygningene i seg selv og infrastrukturen, sier hun.
- Hvorfor valgte man å selge Østli? Mange av boligene brukes jo fremdeles av Forsvaret?
- Da det ble solgt var det mange boliger som ikke ble brukt, og standarden var lav. Det er Forsvaret som definerer sine behov, og basert på dette, så kommer eiendommen til oss for salg. På Østli var det behov for noen av boligene, ikke hele boligfeltet, og da valgte man å selge. Boligene man fortsatt hadde behov for å leie ble ivaretatt gjennom kjøpekontrakten, sier hun.
Leganger understreker at Forsvaret slipper unna utgifter til strøm, vakthold og vedlikehold ved å selge unna eiendommer, og at det ikke er Forsvarsbyggs rolle å utvikle eiendommer for å sikre mest mulig avkastning.
- Når det gjelder det som skjer etter salget, så kan det komme inn eiere som har helt andre muligheter til å ta risiko eller tenke langsiktig enn det som ligger innenfor vårt mandat. Vi er ikke en eiendomsutvikler, men har en instruks vi skal følge, sier Leganger.
